1.二手房库存仍处于低位；

房屋库存月数是指以当前的销售速度，去化市场所有在售房屋所需的周期。5月份二手房这一数字为3.7个月，虽较22年1月份的1.6个月历史低位水平有明显上涨，这对健康长期可持续发展的住房市场有利，但仍低于市场认为供需平衡的6个月水平。由于美国是存量房市场，二手房销量平均占年总销量的90%，新房销量仅占10%，因此二手房库存对市场销量影响巨大。

2.新房建设繁荣库存增加但竣工比例偏低；

由于抵押贷款利率的锁定效益，导致二手房挂牌量一直处于低位水平，市场选择有限，促使新房建设蓬勃发展库存增加。5月份待售新房（独栋别墅）48.1万套，去化周期9.3个月，表面看高于市场认为的6个月供需平衡水平，但从建设阶段细分来看，其中竣工房屋仅9.9万套占比21%，尚未开工房屋占比22%，其余为在建中占比58%。

3.新房开工量及建筑许可签发量双双回落；

受高抵押贷款利率影响，5月份整体新房开工量环比-5.5%，同比-19.3%，季调年化128万套。其中独栋别墅开工量环比-5.2%，同比-1.7%，季调年化为98.2万套。多户住宅开工量环比-6.6%，同比则-49.49%，季调年化29.5万套。

5月份整体建筑许可签发量同比-3.8%，环比-9.5%，季调年化139万套。其中独栋别墅建筑许可签发量环比-2.9%，同比+3.4%，季调年化94.9万套。多户住宅建筑许可环比-5.6%，同比-28.83%，季调年化为43.7万套。

4.抵押贷款利率仍处于高位；

根据房地美的数据，30年期固定抵押贷款利率在2021年1月平均达到2.65%的历史低位，然后在美联储强势加息推动下于2023年10月快速上涨至7.79%。2024年到目前为止，30年期固定抵押贷款利率一直徘徊在7%附近。

按照历史标准，今天的抵押贷款利率水平与过去的平均利率相当。自71年至今30年固定抵押贷款利率中位数为7.38%。然而，按照近期标准，利率仍然相对较高，因为过去十年典型利率约为4%，预期目前的高利率水平将在美联储于下半年开始降息后有所缓解。

5.房价继续创新高；

虽然面临高抵押贷款利率的挑战，但更大的挑战是住房缺口持续扩大。在这一基本需求面的推动下，美国住宅价格整体持续创新高，凯斯-席勒房价指数（2000年=100）在4月份已达320。5月份2手房销售中位价创历史新高的41.93万美元，同比上涨5.8%。

6.美国住房缺口巨大；

美国住宅市场继续面临新房供给日益短缺的困境，这是十多年来相对于人口增长而言新房建设不足的结果。在2012年至2023年期间全美新组建家庭总数达1,720万户，而在此期间的新屋开工总量为1,470万套，房屋开工总量与新组建家庭数量之间的差达250万套。其中独栋别墅开工量与新组建家庭数量之间的差距持续扩大，缺口从2022年底的650万套增至2023年底的720万套。

7.长期房价涨幅两倍于通胀涨幅；

在疫情期间全球经历了一轮显著的通胀，至今美国的通胀水平仍未回落至美联储的控制目标。通胀最显著的作用是财富缩水，而实物资产则具有明显的抗通胀特性，这一点在具有价格传导作用的房产上体现的淋漓尽致。从历史长期来看，凯斯-席勒房价指数涨幅超过美国通胀指数涨幅的两倍（CPI 182% VS Case-Shiller 398%）。

8.经济衰退并不一定引发房地产市场的危机。

出于对美国经济硬着陆的考虑（虽然目前来看机率极低）可能让部分人士对住宅市场未来产生疑问，但从历史长期角度来看，每次经济衰退期间房地产市场的表现不一，仅在90-91年和次贷危机期间出现回调，在其他数次经济衰退期间则仍然维持正增长。每次经济衰退的成因和周期长短不一，因此不能简单定义经济衰退则一定会引发住宅市场的危机。